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[ 税金のこと ]ABOUT TAX

不動産取得税

(1) 概要

①不動産の取得と取得の時期

(A)不動産取得税は、不動産(土地及び家屋)の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者(個人、法人の別を問いません。)に課税する税金です(地法73の2①、県通5-1)。

(B)不動産の取得には、売買による取得だけでなく、家屋の建築、増改築はもちろん、不動産の交換、贈与、寄附、法人に対する現物出資等による取得も含まれます(有償、無償を問いません。) ただし、相続による取得は課税されません(地法73の7-、県通5-3(1))。

(C)不動産の取得の時期は、契約内容その他から総合的に判断して現実に所有権を取得したと認められるときによるものであり、所有権の取得に関する登記の有無は問いません
(県通5-3(3))。

②不動産の価額(課税標準)
課税標準となる不動産の価格は、固定資産課税台帳の登録価格(固定資産税評価額)によるのが原則です(地法73の21①)。
③税率

(A)標準税率は4%です(地法73-15)。

(B)平成18年4月1日から平成33年3月31日(平成30年度改正により延長)までの間に取得する土地及び住宅についての標準税率は3%とする特例措置があります
(地法附11の2①)

区分 税率
土地 3%(平成33年3月31日まで)
  土地 3%(平成33年3月31日まで)
家屋 住宅以外 4%

(2)税額の計算方法

①原則
課税標準(不動産の価格)×3%又は4%(注)=税額
(注) 4%は、住宅以外の家屋の場合です。
②宅地評価土地の課税標準の特例
宅地及び宅地比準土地(市街化区域農地、雑種地等で、評価上宅地に類似する土地)の取得が、平成18年1月1日から平成33年3月31日(平成30年度改正により延長)までの間に行われた場合には、課税標準を土地の価格の2分の1とする特例措置があります(地法附11の5)。

土地の価格(固定資産税評価額)×1/2×3%=土地の税額
③住宅及び住宅用土地を取得した場合の特例
住宅を取得した場合には、一定の要件(床面積要件など)の下で、住宅の価格(評価額)から一定額(最高1,200万円)を控除する課税標準の特例措置(後記(3)を参照)があります
(地法73の14①③)。
平成26年度改正により、耐震基準不適合既存住宅の取得後6ケ月以内に耐震改修を行い、かつ、当該住宅をその者の居住の用に供した場合には、税額から、当該耐震基準不適合既存住宅が新築された時の新築住宅控除額に税率を乗じて得た額が減額されることになりました(地法73の27の2)。
また、住宅用土地を取得した場合には、一定の要件の下で、200㎡を限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例措置(後記(4)を参照)があります(地法73の24①②)。平成30年度改正により、上記耐震基準不適合既存住宅の敷地について、住宅用土地を取得した場合の減額措置が適用されることとなりました(地法73の24③)。
④計算例
(事例)
オフィスビルを購入した場合の不動産取得税
  1. ①取得価額       土地    1億円   家屋  3,500万円
  2. ②固定資産税評価額   土地  7,200万円   家屋  3,000万円
(計算)

(A)土地     7,200万円×1/2×3%=108万円

(B)家屋     3,000万円×4%=120万円

(C)合計     108万円+120万円=228万円

(3)住宅を取得した場合の特例

①新築住居の場合

住宅を新築(増改築を含みます。)したり、新築未使用住宅を取得した場合には、住宅の価格から一定額を控除した額が課税標準とされます(地法73の14①、地令37の16、37の17)。

要件 住戸1戸当たり控除額
床面積が50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下であること 1,200万円
(計算方法)

(住宅の価格-1,200万円)×3%=住宅の税額

②既存住宅(耐震基準適合既存住宅)(自己居住用)の場合

既存住宅(注)を取得した場合には、住宅の価格から一定額(新築された時において施行されていた地方税法によるため、新築時期により異なります。)を控除した額が課税標準とされます(地法73の14③、地令37の18、地規7の7)。

要件

(A)自己の居住用として取得すること

(B)床面積が50㎡以上240㎡以下であること

(C)次のいずれかに該当すること

(a)昭和57年1月1日以降に新築されたもの

(b)建築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの証明書類(平成17年国土交通省告示第385号(最終改正平成26年国土交通省告示第443号))

耐震基準適合証明書(住宅の取得の日前2年以内にその証明のための住宅の調査が終了したもの。建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人(平成25年度改正により追加)が証明)

建設住宅性能評価書の写し(住宅の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるもの)

既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書(加入後2年以内のもの)

※平成27年度改正により、対象となる既存住宅に係る耐震基準適合要件のうち築年数に係る要件が廃止されました。

住宅1戸当たりの控除額
新築された日 控除額
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円
(計算方法)
  (住宅の価格-上記の控除額)×3%= 住宅の税額

  • (注1)上記②の控除額の適用については、上記②の表の(C)の要件を満たすかどうかを確認してください。
  • (注2)上記①②の特例を受けるには、都道府県の条例で定めるところにより申告することが必要です(地法73の14④)。
③耐震基準不適合既存住宅(自己居住用)の場合

平成26年度改正により、個人が、耐震基準不適合既存住宅(既存住宅のうち耐震基準適合既存住宅以外のもの)を取得した場合において、当該個人が、当該耐震基準不適合既存住宅を取得した日から6ケ月以内に、当該耐震基準不適合既存住宅に耐震改修を行い、当該住宅が耐震基準に適合することにつき証明を受け、かつ、当該住宅をその者の居住の用に供したときは、不動産取得税は、当該税額から当該耐震基準不適合既存住宅が新築された時の新築住宅の課税標準の特例により控除するものとされていた額に税率を乗じて得た額を減額するものとされました(地方73の27の2①)。結果として、上記②の既存住宅(耐震基準適合既存住宅)に適用される不動産取得税の課税標準の特例と同様の優遇が受けられることになります。 取得者が上記規定の適用があるべき旨の申告をした場合、申告が真実であると認められるときは、当該取得の日から6ヶ月以内の期間を限って、当該住宅の不動産取得税額のうち上記規定により減額すべき額に相当する税額は徴収猶予するものとされています(地方73の27の2②)

(4)住宅用土地を取得した場合の特例

次のいずれかの要件に該当する住宅用土地を取得した場合には、その住宅用土地の税額を減額する特例の適用が受けられます。具体的には、200㎡を限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例(住宅減額)です(地法73の24①②③、地法附10の2②、11の5②、地令39の2の4、地令附6の17)。

①取得した土地の上に住宅が新築された場合
要件 新築した住宅の要件
(A)取得した土地の上に住宅が新築された場合

土地を取得した日から3年以内にその土地の上に住宅が新築された場合(土地の取得者がその土地を住宅の新築時まで引き続き所有している場合、又は住宅の新築が土地の取得者からその土地を所得した者により行われる場合に限ります。)

(具体例)

(a)親が土地を取得後、子が住宅を新築した場合、その土地が該当します。

(b)住宅建築を予定していた土地取得者甲が、住宅建築をしないで、土地を他人である乙に売却した場合でも、甲の取得後3年以内に、乙が住宅を建築した場合、甲の取得したその土地が該当します。

(c)宅地建物取引業者が土地を取得後、建築条件付でその土地を顧客に分譲し、その顧客が住宅を新築した場合、その業者のその土地が該当します。

(注)上記「3年以内」は、平成16月4月1日から令和2年3月31日(平成30年度改正により延長)までの間に土地を取得した場合の特例措置です(本則は「2年以内」)。また、独立部分が100以上ある共同住宅等でやむを得ない事情がある場合には「4年以内」に緩和する特例措置があります。

(B)借地して住宅を新築した者がその敷地を取得した場合

土地の取得者がその土地を取得した日前1年以内にその土地の上に住宅を新築していた場合

●床面積が50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下であること
②新築未使用住宅とその土地を取得した場合

例えば、新築の土地付建売住宅や新築分譲マンションを取得した場合です。

要件 新築未使用住宅の要件
(A)自己居住用の場合

(a)新築未使用住宅とその土地を併せて取得したとき(平成11年4月1日以後に土地を取得した場合)

(b)土地を取得してから1年以内に新築未使用住宅を取得したとき

(c)土地を取得する日前1年以内に新築未使用住宅を取得していたとき

(B)自己居住用以外の場合

新築後1年以内の未使用住宅とその土地を併せて取得したとき

●床面積が50㎡(戸建以外の賃貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下であること

●新築住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものであること

③耐震基準適合既存住宅(自己居住用)とその土地を取得した場合
要件 既存住宅の要件
(A)土地と既存住宅を同時に取得したとき
(B)土地を取得してから1年以内に既存住宅を取得したとき
(C)土地を取得する日前1年以内に既存住宅を取得していたとき
次の全ての要件を満たすこと

(A)自己の居住用として取得すること

(B)床面積が50㎡以上240㎡以下であること

(C)次のいずれかに該当すること

(a)昭和57年1月1日以後に新築されたもの(平成17年度改正により、平成17年4月1日以後に取得した住宅から適用)

(b)建築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの証明書類(平成17年国土交通省告示第385号(最終改正平成26年国土交通省告示第443号))

㋑耐震基準適合証明書(住宅の取得の日前2年以内にその証明のための住宅の調査が終了したもの。建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人(平成25年度改正により追加)が証明)

㋺建設住宅性能評価書の写し(住宅の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるもの)

㋩既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書(加入後2年以内のもの)

※平成27年度改正により、対象となる既存住宅に係る耐震基準適合要件のうち築年数に係る要件が廃止されました。

④耐震基準不適合既存住宅(自己居住用)とその土地を取得した場合

平成30年度改正により、上記(3)住宅を取得した場合の特例の③の耐震基準不適合既存住宅の敷地について、住宅用土地を取得した場合の特例が適用されることとなりました。

要件 既存住宅の要件

(A)土地と既存住宅を同時に取得したとき

(B)土地を取得してから1年以内に既存住宅を取得したとき

(C)土地を取得する日前1年以内に既存住宅を取得していたとき

次の全ての要件を満たすこと

(A)自己の居住の用に供すること

(B)床面積が50㎡以上240㎡以下であること

(C)取得した日から6ヶ月以内に耐震改修(建築物の耐震改修の促進に関する法律第2条第2項に規定する耐震改修(地震に対する安全性の向上を目的として行う増築、改築、修繕、模様替)をいい、一部の除却及び敷地の整備を除く。)を行い、耐震基準に適合することにつき証明を受けていること

(計算方法)

①通常の税額

土地の価格 × 1/2  × 3% = 税額

②住宅減額

次のいずれか多い方の額

(A)45,000円

(B)土地の1㎡当たりの価格 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍(200㎡限度) × 3%

③納付税額

① - ② = 住宅用土地の税額

(注)適用要件を満たす住宅と土地であれば、住宅の床面積の2倍(1戸当たり200㎡を限度)までの面積については、不動産取得税がかからないことになります。

(5)計算例
既存の木造住宅(昭和60年8月建築の住宅)とその敷地を購入し、自己の居住の用に供する場合
  1. ①家屋の固定資産税評価額    500万円   床面積   80㎡
  2. ②土地の固定資産税評価額   3,000万円   床面積   150㎡
(計算)

①家屋

【500万円 - 450万円(控除額)】×3% =1.5万円

②土地

(A)通常の税額

3,000万円 × 1/2 × 3% =45万円

(B)住宅減額

(a)4.5万円

(b)3,000万円/150㎡ × 1/2  ×(80㎡×2)×3% =48万円

(c)上記(a)(b)のいずれか多い方の額

(C)土地の税額

45万円 − 48万円 ≦ 0

③納付税額 1.5万円(家屋分のみ)

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