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[ 税金のこと ]ABOUT TAX

所得税の住宅ローン控除

(1) 概要

①一般住宅の場合

個人(平成28年3月31日以前は「居住者」(注)。以下同じ)が、住宅の新築もしくは取得又は増改築等をして、令和3年12月31日(平成28年11月改正により延長)までの間に居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有することその他一定の要件を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定の金額を所得税額から控除できます(住宅借入金等特別控除、措法41①)。
(注)「居住者」とは、国内に住所を有し、又は現在まで引き続いて1年以上居住を有する個人をいい、これ以外の個人を「非居住者」といいます。平成28年度改正により、平成28年4月1日以後、非居住者期間中に住宅の取得等をした場合でも、住宅ローン控除等の所得税等の特例の適用を受けることができるようになりました。

②認定長期優良住宅の場合

平成21年6月4日から令和3年12月31日(平成28年11月改正により延長)までの間に長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のもの(以下「認定長期優良住宅」という。)の新築又は建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得をして居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有することその他一定の要件を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定の金額を所得税額から控除できます(措法41⑩)

③認定低炭素住宅の場合

成24年12月4日から令和3年12月31日(平成28年11月改正により延長)までの間に都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する認定低炭素住宅に該当する家屋で一定のもの(以下「認定低炭素住宅」という。)の新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をして居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有することその他一定の要件を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定の金額を所得税額から控除できます(措法41⑩)。

④住宅ローン控除を受けるには、確定申告をする必要があります。ただし、給与所得者は、1年目に確定申告をすれば2年目以降は年末調整で控除できることになっています(措法41㉕、41の2の2)。

(2)適用要件

①新築住宅の場合
  1. (A)住宅取得後6ヶ月以内に入居していること
  2. (B)居住日以後その年の12月31日まで引き続き居住していること
  3. (C)家屋の床面積(登記記録の面積)が50㎡以上であること
  4. (D)床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
  5. (E)控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  6. (F)民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)などから10年以上の割賦償還による融資を受けていること
  7. (G)入居した年以前3年間について、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え等の課税の特例などを受けていないこと

    (注)居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅ローン控除は併用できます

  8. (H)入居した年の翌年又は翌々年について、この控除対象家屋とその敷地以外の資産の譲渡に関し、上記(G)の特例を受けていないこと
  9. (I)入居した年又は翌年について、認定住宅の特別控除を受けていないこと
  10. (J)認定長期優良住宅の場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること
  11. (K)認定低炭素住宅の場合は、認定低炭素住宅であると証明されたものであること
②既存住宅(中古住宅)の場合
  1. (A)上記①(A)~(I)の要件すべてに当てはまること
  2. (B)その家屋が次のいずれかに該当すること
    (a)取得の日以前20年(耐火建築物は25年)以内に建築されたもの

    (注)軽量鉄骨造は、耐火建築物に含まれません。

    (b)建築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
    証明書類(平成21年国土交通省告示第685号(最終改正平成28年国土交通省告示第594号))

    ㋑耐震基準適合証明書(家屋の取得の日以前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したもの。建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人(平成25年度改正により追加)が証明)

    ㋺建設住宅性能評価書の写し(家屋の取得の日以前2年以内に評価されたもので、耐震等級に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるもの)

    ㋩既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書(加入後2年以内のもの)

  3. (C)建築後使用されたことがある家屋であること
  4. (D)取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと
  5. (E)贈与による取得でないこと
➂要耐震改修住宅(平成26年度改正により新設)

建築後使用されたことのある家屋(耐震基準又は経過年数基準に適合するもの以外のものに限る。)で一定のもの(以下「要耐震改修住宅」という。)(注)を取得した場合において、その 要耐震改修住宅の取得の日までに耐震改修を行うことにつき申請等をし、かつ、その者の居住 の用に供する日(当該取得の日から6ヶ月以内の日に限る。)までに当該耐震改修(既存住宅 の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除の適用を受けるものを除く。)によりその要耐震 改修住宅が耐震基準に適合することとなったことにつき証明がされたときは、その要耐震改修 住宅の取得を既存住宅の取得と、その要耐震改修住宅を既存住宅とそれぞれみなして、住宅ロ ーン控除の適用を受けることができます。(措法41㉔、措令26㉘、措規18の21①②⑨四、㉑ ㉒㉓㉔、平成26年国土交通省告示第430号)

(注)適用対象となる建築後使用されたことのある家屋

(a)床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されるもの

(b)床面積が50㎡以上であるもの

(c)耐震基準又は経過年数基準に適合するもの以外のもの

④増改築等の場合
  1. (A)自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等であること

    (注)個人がその所有している家屋について、居住の用に供する前に増改築等をして、6ヶ月以内に居住の用に供した場合にも、適用が受けられます。

  2. (B)増改築等をした後の家屋の床面積(登記記録の面積)が50㎡以上で、かつ①の要件の(A)、(B)、(D)~(H)に当てはまること
  3. (C)次に掲げる工事(これらの工事と併せて行うその工事を施した家屋と一体となって効用を果たす電気設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備等の取替えや取付けに係る工事を含む。)で一定の証明がされたものであること

    (a)増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕・大規模の模様替

    (b)マンションなどの区分所有部分の床、階段、間仕切壁又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替

    (c)家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替

    (d)家屋について行う建築基準法施行令第3章及び第5章の4の構造強度等の規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための修繕又は模様替

    (e)家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定める高齢者等(「一定の個人」に該当するものをいいます。)が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための「一定のバリアフリー改修工事」

  4. (注1)適用対象となる「一定の個人」とは次のいずれかに該当する者をいいます(措法41の3の2①)

    1)50歳以上の者、2)介護保険法の要介護又は要支援の認定を受けている者3)障害者である者、4)その個人の親族のうち上記2)もしくは3)に該当する者又は65歳以上の者のいずれかと同居している者
  5. (注2)上記の「一定のバリアフリー改修工事」に該当するものとしては、以下のような工事が挙げられます。

    ①廊下の拡幅 ②階段の勾配の緩和 ➂浴室改良 ④便所改良 ⑤手すり設置 ⑥屋内の階差の解消 ⑦引き戸への取替え工事 ⑧床表面の滑り止め化
  6. (注3)この適用については、建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士、建築基準法に基づく指定確認検査機関、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関又は特定住宅瑕疵担保責任に履行の確保等に関する法律に基づく住宅瑕疵担保責任保険法人が発行するバリアフリー改修工事等の証明書を要します。
  7. (f)家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるエネルギーの使用の合理化に著しく、又は相当程度資する「一定の断熱改修工事」(措令26㉕六、措規18の21⑮六、平成20年国土交通省告示第513号(最終改正平成29年国土交通省告示第286号))。
    平成21年4月1日から平成27年12月31日までの間に居住の用に供する場合には、適用対象を「エネルギーの使用の合理化に資する増改築等」とする要件緩和措置が講じられていましたが、平成28年度改正により、適用期限の到来をもって廃止されました(措令26旧㉖)。

(注)上記の「一定の断熱改修工事」とは、次のものをいいます。(①、②の工事はいずれも改修部位が新たにいずれも現行の省エネ基準以上の性能となるものに限られます。)↩

  1. (1)①全ての居室の全ての窓の断熱改修工事、又は①と併せて行う②床、天井、壁の断熱工事で

    (a)改修後の住宅全体の断熱等性能等級が改修前から一段階相当以上向上し、かつ等級4相当となるような組み合わせの工事

    (b)改修後の住宅全体の断熱等性能等級が改修前から一段階相当以上向上するような組み合わせの工事

  2. (2)①居室の窓の断熱改修工事、又は①と併せて行う②床、天井、壁の断熱工事で、改修後の住宅全体の断熱等性能等級が改修前から一段階相当以上向上し、かつ㋑断熱等性能等級4又は㋺一次エネルギー消費量等級4以上かつ断熱等性能等級3となることが住宅性能評価等により証明される工事(平成29年4月以降に居住の用に供した場合)
  3. (注2)この適用については、建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士、建築基準法に基づく指定確認検査機関、住宅の品質確保の促進等の関する法律に基づく登録住宅性能評価機関又は特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する省エネ改修工事等の証明書を要します。
  4. (D)増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること
  5. (E)自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が、増改築等の工事費用の総額の2分の1以上であること
  6. (F)特定の改修工事をした場合の特別控除の適用を受けないものであること

(措法41①⑬⑮⑯、措令26①~④、㉑~㉔、措規18の21①~➂⑬)

(3)控除額の計算方法

住宅借入金等(償還期間10年以上の住宅ローン)の年末残高を基にして、次の算式により計算します(措法41②)。

住宅借入金等の年末残高 × 控除率 = 住宅ローン控除額 (百円未満は切捨て)

①平成21年1月1日~平成25年12月31日の入居の場合
《一般住宅の場合》(措法41➂)
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居住年 住宅借入金等に年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成21年 5,000万円以下の部分 1年目~10年目 1% 50万円 500万円
平成22年
平成23年 4,000万円以下の部分 40万円 400万円
平成24年 3,000万円以下の部分 30万円 300万円
平成25年 2,000万円以下の部分 20万円 200万円
《認定長期優良住宅の場合》(措法41⑩⑪⑫)
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居住年 住宅借入金等に年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成21年 5,000万円以下の部分 1年目~10年目 1.2% 60万円 600万円
平成22年
平成23年
平成22年 4,000万円以下の部分 1% 40万円 400万円
平成25年 3,000万円以下の部分 30万円 300万円
《認定低炭素住宅の場合》(措法41⑩⑪⑫)
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居住年 住宅借入金等に年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成24年 4,000万円以下の部分 1年目~10年目 1% 40万円 400万円
平成25年 3,000万円以下の部分 30万円 300万円
②平成26年1月1日以後の入居の場合
《一般住宅(認定住宅以外の住宅)の場合》(措法41➂)
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居住年 住宅借入金等に年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成26年
1月~3月
2,000万円以下の部分 1年目~10年目 1% 20万円 200万円
平成26年4月
~令和3年12月
4,000万円以下の部分 40万円 400万円
《認定住宅(認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅)の場合》(措法41⑩⑪⑫)
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居住年 住宅借入金等に年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成26年
1月~3月
3,000万円以下の部分 1年目~10年目 1% 30万円 300万円
平成26年4月
~令和3年12月
5,000万円以下の部分 50万円 500万円

(注1)平成26年4月~令和3年12月の欄の金額は、その居住に係る住宅の取得等が特定取得(住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合における住宅の取得等をいう。)である場合の金額であり、それ以外の場合(消費税の課税対象とならない個人間の売買も含まれる。)における住宅借入金等の年末残高の限度額は一般住宅2,000万円、認定住宅が3,000万円となります。(措法41➂⑤⑪)

(注2)平成21年分以後の所得税においてローン控除の適用がある者(平成21年から令和3年12月までに入居した者に限る。)のうち、当該年分のローン控除額から当該年分の所得税額(ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額とする。)を控除した残額があるものについては、翌年分の個人住民税において、当該残額に相当する額(当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に100分の5を乗じて得た額(9.75万円)を限度とし、特定取得に該当する住宅の取得等の場合は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に100分の7を乗じて得た額(最高13.65万円)を限度とする。)を減額することとされています(地法附5の4の2①④⑥⑨)。なお、この減額の適用を受けるに当たり、市町村への申告は不要とすることとされています。

(注3)住宅借入金等の範囲には、新築住宅又は既存住宅の取得とともにする対象住宅の敷地の用に供される土地等の取得に要する資金に充てるための借入金等で償還期間10年以上の一定のものが含まれます(措法41①一~四)。
具体的には、次のような住宅の敷地の先行取得に係る借入金が住宅の借入金に加えられます。ただし、住宅の敷地に係る借入金だけを有する場合には、住宅ローン控除は受けられません(措法41①一、措令26⑧⑨⑲)。

  • ①居住用家屋の新築前に土地等を取得するために、独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、沖縄振興開発金融公庫から借り入れた借入金(借入金の受領が新築工事の着工の日後にされたもの)
  • ②地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は土地開発公社との建築条件付の宅地分譲契約に従って、居住用家屋の新築前に土地等を取得するための借入金
  • ➂宅地建物取引業者との建築条件付の宅地分譲契約(契約締結日以後3ヶ月以内に建築工事の請負契約が成立していること)に従って、居住用家屋の新築前に土地等を取得するための借入金
  • ④居住用家屋の敷地の用に供する土地等をその新築の日前2年以内に取得した場合におけるその土地等を取得するための借入金(その居住用家屋を目的とする抵当権が設定されていること)

    (注4)給与所得者が使用者から借り入れた借入金(社内融資)で、貸付利率が基準金利(住宅金融支援機構、銀行の住宅資金の貸付けに係る金利水準を勘案して定める利率で、年0.2%(平成29年度改正により引下げ。改正前は1%)とされています。)に達しない利率である場合は対象となりません(措法41⑭、措令26㉗、措規18の21⑯)。

    (注5)居住の用に供する部分と居住の用に供する部分以外の部分がある場合には、面積による按分計算が必要となります(措令26⑥、措通41-27)

    (注6)定期借地件付住宅の購入資金に充てるための借入金で、定期借地権の保証金の支払いに充てることとなる部分についても、次の算式により計算した金額が住宅ローン控除の対象となります(措通41-28)

(算式(保証金が無利息返還の場合))

保証金が無利息返還の場合 算式

(注7)平成29年度改正により、住宅ローン控除の適用を受ける住宅(以下「従前住宅」という。)が災害により居住の用に供することができなくなった場合には、改正前の、災害により居住の用に供することができなくなった年に限り本控除を適用できることとする措置に代えて、災害により居住の用に供することができなくなった年以後の従前住宅に係る適用年について本控除の適用を受けることができる措置が講じられました(措法41㉔)ただし、次に掲げる場合のいずれにも該当しない年までの各年に限られます。

  • イ 従前住宅もしくは従前住宅の敷地の用に供されていた土地等又は当該土地等に新たに建築した建物等を事業の用もしくは賃貸の用又は親族等に対する無償貸付けの用に供した場合(災害に際し被災者生活再建支援法が適用された市町村の区域内にある従前住宅をその災害により居住の用に供することができなくなった者(以下「再建支援法適用者」)という。)が当該土地等に新築等をした住宅について、住宅ローン控除の適用を受ける場合を除く。)
  • ロ 従前住宅又は従前住宅の敷地の用に供されていた土地等の譲渡をし、その譲渡について居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除又は特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受ける場合
  • ハ 災害により従前住宅を居住の用に供することができなくなった者が取得等をした住宅(以下「再建住宅」という。)について住宅ローン控除の適用を受ける場合(再建支援法適用者が住宅ローン控除に適用を受ける場合を除く。)

再建支援法適用者が再建住宅の取得等をした場合には、従前住宅に係る住宅ローン控除と再建住宅に係る住宅ローン控除を重複して適用できることとされ、その重複して適用できる年における税額控除額は、改正前の二以上の居住年に係る住宅の取得等に係る住宅借入金等の金額を有する場合の控除額の調整措置によることとされています。
この改正は、平成29年分以後の所得税について適用されます。
また、従前住宅が災害により居住の用に供することができなくなった場合又は再建支援法適用者が住宅の取得等をした場合に住宅ローン控除の適用がある者のうち、当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額(住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額)を控除した残額があるものについては、翌年分の個人住民税において、残額相当額を次の控除限度額の範囲内で減額することとされました。この改正は、平成30年度分以後の個人住民税について適用されます。

居住年 控除限度額
平成11年1月~平成18年12月
平成21年1月~平成26年3月
所得税の課税総所得金額等×5%(最高9.75万円)
平成26年4月~令和3年12月 所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.5万円)

(※)平成26年4月から令和3年12月までの欄の金額は、住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合(東日本大震災の被災者等に係る住宅借入金等を有する場合を含む。)の金額であり、それ以外の場合における控除限度額は所得税の課税総所得金額等×5%(最高9.75万円)とする。

(4)計算例

(事例)

平成30年6月に新築の建売住宅(床面積165㎡)を購入し、直ちに、自己の居住の用に供した場合(認定住宅には該当しないものとします。)
  • ①売買契約書の金額 5,000万円(土地2,500万円、建物2,500万円)
  • ②自己資金     1,400万円
  • ➂住宅ローン    3,600万円(年末残高3,500万円)
  • ④平成30年分の合計所得金額は1,200万円

(計算)

  • ①控除の対象となる住宅ローンの年末残高

    (A)3,500万円(住宅ローンの年末残高)

    (B)4,000万円(年末残高の限度額)

    (C)A、Bのいずれか少ない方の金額 → 3,500万円

  • ②住宅ローン控除額(平成30年分)
    3,500万円×1%=35万円

    (注)平成30年分の所得税額が上記の住宅ローン控除額の満たない場合は、その所得税額が減税の限度となり、控除しきれない金額は翌年分の住民税から控除(限度金額があります。)されます。例えば、給与所得者で源泉徴収票に記載された所得税額が30万円の場合は、翌年分の住民税から、控除しきれなかった5万円(ローン控除を受けた年の課税総所得金額等の100分7(最高13.65万円)を限度)が控除されます。

(5)申告に必要な書類

  • ①住民票の写し
  • ②家屋及び土地の登記事項証明書

    (注)既存住宅で、取得の日以前20年(耐火建築物は25年)以内に建築されたものでない場合は、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書が必要です。

  • ➂売買契約書、請負契約書、土地等の分譲に係る契約書などの写し
  • ④住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  • ⑤源泉徴収票(給与所得者の場合)
  • ⑥認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅の場合は、長期優良住宅建築等計画又は低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書
    増改築等の場合は、建築確認済証の写し、検査済証の写し又は建築士等から交付を受けた増改築等工事証明書 等
    (措法41㉕、措令26②、措規18の21➀⑨⑩⑫⑬)

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