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[ 税金のこと ]ABOUT TAX

譲渡所得の計算方法

(1) 譲渡所得の区分

土地建物等の譲渡による譲渡所得については、所得期間に応じて次のように長期と短期に区分します(措法31①②、32①)。 5年超…長期譲渡した年の1月1日における所有期間
5年以下…短期

(2) 譲渡の日

資産の譲渡の日 (収入計上時期) は、次のいずれかを選択できます(所法36①、所基通36-12)。
① その資産を相手方に引き渡した日 (原則)
② 譲渡契約の効力発生の日

(注) 例えば、土地を譲渡した場合、所有期間の計算にあたり、譲渡の日について引渡しベースを選択し、取得の日について契約ベースを選択することもできます。つまり、譲渡の日、取得の日は物件ごとにどちらをベースにするかを選択できます (所基通33-9)。

(3) 取得の日

資産の取得の日は、次のように取り扱われています (所基通33-9)。

① 他から取得した資産…原則として、その資産の引渡しを受けた日

ただし、売買契約の効力発生の日 (農地の場合は売買契約の締結日) をその資産の取得の日とすることもできます。

② 自ら建設した資産 …建設が完了した日
③ 他に請け負わせて建設した資産…その資産の引渡しを受けた日
④ 贈与、相続又は遺贈により取得した資産…原則として以前の所有者の取得の日を引き継ぎます (所法60①)。
⑤ 固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けている場合…旧譲渡資産の取得の日を引き継ぎます (所令168①、措法33の6①、措通31・32共-5 (1) )。
⑥ 居住用財産の買換えの特例、特定の事業用資産の買換えの特例を受けている場合…実際の取得の日 (措通31・32共-5(2) )。
⑦ 借地権者が底地を取得した場合や底地を所有している者が借地権を取得した場合…借地権部分と底地部分とを別個のものとして判定します (所基通33-10)。

(4) 譲渡所得の計算

長期、短期それぞれについて次のように計算します (所法33③④、措法31①、32①)。

譲渡収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 譲渡所得金額
必要経費
譲渡所得の金額 - 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

(5) 譲渡収入金額

譲渡所得の収入金額は、資産の譲渡によってその年に収入すべきことが確定した金額をいいます (所法36①)。

(6) 取得費

①取得費には、次のような金額が算入されます ( 所法38①、令126、所基通38-1、 38-8、38-8の2、38-9、38-10、38-11、38-12 )。

(A) 土地や建物の購入代金、建物の建築費 (借地権を売却したときは借地権設定時の権利金等)
(B) 取得時の媒介手数料
(C) 売買契約書の印紙代
(D) 登録免許税等の登記費用
(E) 不動産取得税
(F) 取得に際して支払った立退料、移転料
(G) 購入のための測量費
(H) 上記のほか、取得のために要した費用 (購入物件を物色したときの交通費等)
(I) 取得のための借入金の利子で、土地・建物の使用開始前の期間に係るもの (住宅を建てる目的で取得した土地は、完成した建物の入居日が土地の使用開始日です)。
(J) 当初から土地だけを利用する目的で、建物付きの土地を取得した場合、建物の購入代金及び取壊し費用 (土地代に含みます)。
(K) 整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用等
(L) 建物の増改築の費用
  • (注1) 事業用や貸付用の土地・建物である場合、以前に確定申告で必要経費としたものは除きます(所基通37-5)。
  • (注2) 相続、遺贈又は贈与により取得した資産を譲渡した場合は、原則として前所有者の取得費を引き継ぎます(所法60①)。この場合に、相続等の際の不動産登記費用(譲渡資産に対応するもの)を取得費に算入できます。

②減価償却…建物等のように使用又は期間の経過により価値の減少する資産の取得費は、次により計算します(所法38②、所令85)。

非業務用(自己の居住用など)の場合

取得価額 - 減価の額 = 取得費
減価の額 = 取得価額 × 0.9 × 耐用年数の1.5倍の年数に応ずる旧定額法の償却率 × 経過年数

  • (注1) 経過年数の1年未満の端数
       6ケ月以上は切上げ
       6ケ月未満は切捨て
  • (注2) 耐用年数表は第3章「2.不動産の貸付けと税金」の項末に載っています。
  • (注3) 計算例は本項(12)に載っています。
  • (注4) 平成19年4月1日以後に取得をした建物等における減価の額も従前どおり上記計算式により算出します。
非業務用建物 (居住用) の償却率 (耐用年数の1.5倍の年数に応ずる旧定額法の償却率)
横にスクロールできます。
構造 木造 木骨モルタル造 鉄筋コンクリート 金属造① 金属造②
償却率 0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

(注) 「金属造①」…軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜以下の建物の償却率です。
「金属造②」…軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜を超え4㎜以下の建物の償却率です。

購入時の契約書に土地建物の価額が区分されていない場合

土地建物の購入時の時価の割合で区分しますが、建物の標準的な建築価額(下表参照)を基に建物の取得価額を計算する方法(この方法を「土地残余法」といいます。)によることもできます(原則として、譲渡所得の計算を行う場合にのみ使用します。)。

(注) 先に土地代金を算定し、残りを建物代金とする方法もあります(この方法を建物残余法といいます。)が金額の妥当性を検証することが必要です。

建物の標準的な建築価額表

(単位:千円/㎡)

横にスクロールできます。
構造
建築年 木造・木骨モルタル造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリ-ト造 鉄骨造
昭和4528.054.342.926.1
4631.261.247.230.3
4734.261.650.232.4
4845.377.664.342.2
4961.8113.090.155.7
5067.7126.497.460.5
5170.3114.698.262.1
5274.1121.8102.065.3
5377.9122.4105.970.1
5482.5128.9114.375.4
5592.5149.4129.784.1
5698.3161.8138.791.7
57101.3170.9143.093.9
58102.2168.0143.894.3
59102.8161.2141.795.3
61104.2172.2144.596.9
61106.2181.9149.5102.6
62110.0191.8156.6108.4
63116.5203.6175.0117.3
平成元123.1237.3193.3128.4
2131.7286.7222.9147.4
3137.6329.8246.8158.7
4143.5333.7245.6162.4
5150.9300.3227.5159.2
6156.6262.9212.8148.4
7158.3228.8199.0143.2
8161.0229.7198.0143.6
9160.5223.0201.0141.0
10158.6225.6203.8138.7
11159.3220.9197.9139.4
12159.0204.3182.6132.3
13157.2186.1177.8136.4
14153.6195.2180.5135.0
15152.7187.3179.5131.4
16152.1190.1176.1130.6
17151.9185.7171.5132.8
18152.9170.5178.6133.7
19153.6182.5185.8135.6
20156.0229.1206.1158.3
21156.6265.2219.0169.5
22156.5226.4205.9163.0
23156.8238.4197.0158.9
24157.6223.3193.9155.6
25159.9256.0203.8164.3
26163.0276.2228.0176.4
27165.4326.5240.2197.3
  • (注1) この表は、「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1㎥当たりの工事費予定額によっています。
  • (注2) 建物の構造については、契約書又は登記記録等に記載された構造により判定します。
  • (注3)
    • ・木造・木骨モルタル造…木材を骨格とした建物。ツーバイフォー工法による建物も木造に該当します。
    • ・鉄骨鉄筋コンクリート造…主要構造部(骨組等)が鉄骨と鉄筋コンクリートを一体化した構造の建物。
    • ・鉄筋コンクリート造…主要構造部(骨組等)が型わくの中に鉄筋を組みコンクリートを打ち込んで一体化した構造の建物。
    • ・鉄骨造…主要な骨組が軽量鉄骨造の建物。ALC(軽量気泡コンクリート)板を使用した建物は、通常この鉄骨造に該当します。
建物の標準的な建築価額表
  1. イ.新築の建物を取得している場合

    建物の建築年に対応する建築価額表の建築単価にその建物の床面積(延床面積)を乗じて計算した金額が、その建物の購入代金となります。なお、マンションの場合の床面積は専有部分の床面積として差し支えありません。

    (例)平成元年に総面積が100㎡の新築木造住宅を購入した場合
    建物の購入代金  123,100円 × 100㎡ = 12,310,000円(A)
    土地の購入代金  購入代金の総額 - (A)

  2. ロ.中古の建物を取得している場合

    建物の建築年に対応する建築価額表の建築単価に床面積を乗じて計算した金額を基に、その建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を購入代金とすることができます。

    (例)平成元年7月に床面積が100㎡の中古木造住宅(昭和58年3月の建築)を購入した場合
    建築時の建物の価額 102,200円 × 100㎡ = 10,220,000円
    減価償却費相当額  10,220,000円 ×0.9 × 0.031 × 6年(注)=1,710,828円

(注)経過年数の6ケ月以上の端数は1年とし、6ケ月未満の端数は切り捨てます。
建物の購入代金    10,220,000円 - 1,710,828円 = 8,509,172円 (B)
土地の購入代金    購入代金の総額 - (B)

③概算取得費 ( 譲渡収入金額 × 5% )
実際の取得費より概算取得費の方が有利なときや、取得費が不明なとき (注) に適用することとされています (措法31の4①、措通31の4-1 )。

譲渡収入金額 × 5 %

実際の取得費 (上記①②による取得費)  いずれかの多い方の金額

(注) 取得費が不明な場合、他に合理的と認められる方法があれば、その方法により算定した金額とすることができます。

④相続財産を譲渡した場合の取得費加算
相続又は遺贈により取得した財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの間に譲渡した場合には、その譲渡した資産の取得費は、本来の取得費に、次により計算した金額を加算することができます。ただし、譲渡収入金額からこの規定を適用する前の取得費と譲渡費用を控除した残額を限度とします(措法39、措令25の16)。

(7) 譲渡費用

譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接要した費用で次に掲げるような費用をいいます(所法33③、所基通33―7、33―8)。

① 譲渡時の媒介手数料
② 売買契約書の印紙代
③ 売却のために広告した場合の広告料
④ 売却のために測量した場合の測量費
⑤ 売却のために土地・建物の鑑定をした場合の鑑定料
⑥ 売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
⑦ 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
⑧ 土地を売却するため、その土地の上にある建物を取り壊した場合、建物の取得費と取壊し費用
⑨ すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
⑩ 売却のために行った建物の補修費
⑪ 買主との交渉のために要した交通費、通信費等

(注)譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれません(所基通33-7(注)書き)。

(8) 特別控除額

特別控除額には、次のような種類があります。

譲渡の形態 特別控除額
① 居住用財産を譲渡した場合 3,000万円
② 収用等により資産を譲渡した場合 5,000万円
③ 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 2,000万円
④ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 1,500万円
⑤ 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円
⑥ 平成21年及び平成22年中に取得した土地等を譲渡(長期譲渡取得)した場合 1,000万円

(9) 計算例

(事例)

自己の居住用(木造2階建)とその敷地を平成30年4月10日に譲渡した場合
① 譲渡対価 5,000万円
② 譲渡費用 媒介手数料 168.48万円 収入印紙1.5万円 合計169.98万円
③ 取得時期 平成13年7月25日
④ 取得価額 土地 2,000万円(登記費用等を含む)
       建物 1,600万円(     〃  )
⑤ 耐用年数と償却率 同種の原価償却資産の耐用年数(木造)22年の1.5倍の耐用年数33年(定額法償却率0.031)で計算します。

(計算)

① 長期譲渡所得の金額
(A) 収入金額 5,000万円
(B) 取得費 土地 2,000万円

建物 減価償却費相当額
1,600万円×0.9×0.031×17年=758.88万円

(注)譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれません(所基通33-7(注)書き)。

所得費
   1,600万円-758.88万円=841.12万円
合計 2,000万円+841.12万円=2,841.12万円

(C) 譲渡費用 169.98万円
(D) 長期譲渡所得の金額
5,000万円-(2,841.12万円+169.98万円)=1,988.9万円

② 課税長期譲渡所得金額
1,988.9万円<3,000万円(注) ∴0

(注) 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

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