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(1) 概要

個人が、居住用財産と譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡益から3,000万円の特別控除額を控除することができます（措法35①）。

　平成28年度改正により、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した個人が、平成28年4月1日から令和元年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしていないものについて、必要な耐震改修又は除却を行って家屋又は土地を譲渡した場合は、居住用財産を譲渡したものとみなして3,000万円の特別控除を適用することができることとなりました（措法35③）。
　「居住用財産」とは、所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋（その敷地を含みます。）をいい、一時的な利用の目的で入居した家屋は認められません。
　生活の拠点か一時的な利用かどうかの判定は、その者や配偶者、家族等の日常生活の状況、入居目的、その家屋の構造・設備の状況その他の事情を総合勘案して判定します（措通31の３－２、35－５）。したがって、単に住民票があるからといって、即居住用財産であるとは断定できません。

(2)　適用要件

• ① 自己の居住用財産の場合

  　譲渡した家屋又はその敷地が、次のいずれかに該当すること（措法35②）

  1. （A）譲渡者が居住している家屋
  2. （B）譲渡者が居住していた家屋で、その居住の用に供されなくなった日から同日以後

  　3年を経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるもの

  1. （C）上記（A）又は（B）の家屋とその敷地
  2. （D）上記（A）又は（B）の家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、その災害のあった日以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡されるもの
  3. （E）取り壊された上記（A）又は（B）の家屋の敷地（次のすべてに該当する場合に限ります。）（措通、35－２）
  4. （a）その家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡に関する契約が締結されていること
  5. （b）その家屋の取壊し後その敷地の譲渡契約締結までの間、その敷地を貸付けその他の用に供していないこと
• ② 被相続人居住用財産の場合

  　被相続人居住用家屋及び居住用家屋の敷地等で次の（A）から（D）に該当すること（措法35③④）

  1. （A）被相続人居住用家屋が次の要件を満たすものであること
  1. （a）　昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  2. （b）　区分所有建物でないこと
  3. （c）　相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと
  2. （B）その相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにした譲渡であること

     （注） 平成28年4月1日から令和元年12月31までの譲渡に適用されることから、平成25年1月2日以後に開始した相続まで遡及できます。

  3. （C）相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算特例、措法39）の適用を受けないこと
  4. （D）その譲渡の対価の額が1億円を超えないこと
  5. （E）次のいずれかの譲渡であること
     1. （a）その被相続人の居住用家屋で次の要件を満たすものの譲渡又はその被相続人の居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等の譲渡であること
        1. ㋑ その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
        2. ㋺ その譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること
     1. （b）その被相続人の居住用家屋で次の㋑の要件を満たすものの除却をした後のその敷地の用に供されていた土地等で次の㋺の要件を満たす譲渡であること
        1. ㋑ その相続の時からその除却の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
        2. ㋺ その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
• ③ 譲受者は、譲渡者の配偶者、直系血族、生計を一にする親族、その他特殊関係者でないこと（措法35②、措令20の３①、23②）

  （注） 離婚に伴う財産分与は、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡です（所基通33―１の４）。したがって、分与時の時価により資産を譲渡したことになりますが、離婚後における譲渡ですから、配偶者に対する譲渡には該当せず、3,000万円特別控除の特例が適用されます（措通31の３－23、35－５）。

• ④ その居住用財産の譲渡について、交換、買換え、特別控除などの他の課税の特例の適用を受けていないこと（措法35②、35の２②、36の２①）
• ⑤ その居住用財産の譲渡があった年分において、住宅ローン控除又は認定長期優良住宅の特別控除の適用をうけないこと（措法41⑧⑨、41の19の４⑪⑫）
• ⑥ その居住用財産の譲渡があった年の前年分又は前々年分において、居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと（措法35②）

(4) 計算例

（事例）

（計算）

• ① 長期譲渡所得の金額

  5,000万円－（1,000万円＋200万円）＝3,800万円

• ② 課税長期譲渡所得金額

  3,800万円－3,000万円＝800万円

• ③ 税額（所得税・住民税）

  800万円×20.315％＝162.52万円

  （注）譲渡した年の1月1日において家屋と敷地の両方が所有期間10年超である場合には、軽減税率（この事例では14.21％）の特例が受けられます。（次の「８.居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（所有期間10年超）の項参照。）

• ④ 手取り金額

  5,000万円－200万円－162.52万円＝4,637.48万円